五月的最后一周 房地產市場發生了微妙的變化。首創證券通過在商品房成交、庫存去化、以及土地市場三個指標方面的監控 真實反映房地產行業的走勢。　　一、商品房成交：同比增長16.12%二胎 環比增長8.07% 連續三周小幅回升　　上周我們重點覆蓋的31個大中城市商品房市場合計成交745.78萬平方米 同比增長16.12% 環比增長8.07% 連續三周小幅回升。其中一線城市合計成交148.82萬平方米 同比減少3.44% 環比增長17.49%。年初至今周均成交124.61萬平方米 低于去年均值1.06個百分點 落后幅度小幅收縮。上海、廣州反彈明顯 環比增長23.98%和29.99%。　　北京、深圳小幅回落 環比減少0.17%和6.04%。二線城市合計成交404.58萬平方米 同比增長36.57%民間房屋借款 環比增長9.71% 成交表現持續好于一線城市及去年同期水平。年初至今周均成交326.77萬平方米 較去年平均水平增長31.54%。南京、天津、杭州延續強勢表現 分別環比增長41.07%、27.91%和25.64%。三線城市共計成交192.37萬平方米 同比增長0.25% 環比減少1.16% 年初至今周均成交170.77萬平方米 較去年全年水平增長5.44% 改善幅度持續擴大。韶關、昆明、江陰環比增速居前 分別為70.68%、50.21%和45.68%。上周新房市場成交態勢穩步回升。

環比增速有所擴大。　　4月份信貸數據下滑明顯 但是居民中長期貸款增量與3月基本持平 同時融360數據顯示5月份全國首套房平均利率為4.49% 繼續創歷史新低 表明不良資產危機下個人住房抵押貸款作為優質的金融資產對銀行的吸引力有增無減 市場持續回暖的流動性基礎依然存在 居民杠桿有進一步提升的空間。近期中原地產數據顯示一線城市豪宅呈現井噴態勢 預計去庫存和資產荒的大背景下投資性需求依然為市場的主導力量。　　二、庫存去化：同比減少6.59% 環比增加0.22% 重點城市庫存連續回升　　上周我們重點覆蓋的14個城市商品房待售面積合計為15756.18萬平方米房屋二胎房貸 同比減少6.59% 環比增長0.22% 去化周期較上上周增加0.11至51.17。其中一線城市商品房待售面積5914.11萬平方米 同比減少1.24% 環比增加0.18%。去化周期環比增加0.09至47.10 持續回歸合理區間。重點二三線城市待售面積9842.07萬平方米 同比減少9.54%。

環比增加0.25% 去化周期環比增加0.13至53.97。　　統計局數據顯示4月份全國商品房庫存延續積極改善的趨勢 絕對數量連續2個月減少。但是5月份以來我們重點關注的一二線城市庫存水平有所回升 主要原因在于調控尺度收緊之后市場存量的合理修復。我們認為當前調整庫存結構的重要性大于庫存絕對數量的改善 因為成交分化所導致的庫存分化會再次傳導至成交端 從而加大分化行情 因此避免區域市場過熱形成優先級式的虹吸效應 增強寬松政策對庫存重災區的作用深度和范圍 適當地有保有壓將發揮更強的市場優化作用 為去庫存的長遠計劃奠定基礎。在地方政策的大力刺激下 近期三四線城市的成交上揚幅度已經有所擴大 預期市場存量結構將得到持續改善。　　三、土地市場：成交金額同比增長128.86% 環比增長42.01% 地王熱潮持續　　根據5月31日最新數據 上周全國百大城市供應土地數量239宗 供應建筑面積2239.65萬平方米。

同比減少15.27% 環比增長42.01%。全國40個大中城市共成交土地93宗 成交規劃建筑面積837.45萬平方米 同比減少37.82% 環比增長2.98%。成交土地總價503.01億元 同比增長128.86% 環比增長31.31%。年初至今周均成交300.4億元 高于去年平均水平7.56個百分點。　　其中一線城市成交2.85億元 較前三周水平大幅減少。二線城市成交481.53億元 同比增長973.98% 環比增長197.23% 蘇杭兩地貢獻明顯。年初至今成交均值207.12億元 高于去年均值38.07個百分點。三線城市成交18.63億元 同比減少53.77% 環比減少36.01% 年初以來成交金額高于去年平均水平17.15個百分點。　　據報告指出 2016年以來 總價、單價地王數量已經達到72幅之多。另有機構統計 如果算上高溢價率這一指標 今年以來產生的地王已經超過100宗。熱點區域的新出讓項目幾乎無一逃脫地王的命運 其中的制造者不乏以往以穩健著稱的龍頭房企。上周蘇州和南京先后引入地價的熔斷機制 其中蘇州兩宗宅地因價格超限而流拍 但是蘇杭兩地三場土拍依然收金總額高達378億元 供應量的增加依然難阻開發商的投資熱情。　　我們認為當前的地王現象主要基于流動性寬裕、融資通道暢通 一線城市調控尺度收緊、增量空間受限 三線城市庫存高企背景之下的無奈選擇 以及對二線城市良好發展前景的豪賭與透支。當前針對土地市場溢價率以及準入成本的控制依然是對資金門檻的限制 對土地市場的降溫作用有限。未來針對銷售端的限購政策、土地出讓條件中增加現房銷售、持有期限等嚴格條款未來有可能進一步推廣。(作者為首創證券研究所所長)2016年長沙購房者第二季度置業調查1.您的姓名2.您的常用手機號3.您目前擁有的房產情況？沒有房產一套住房二套住房二套以上4.如果您在長沙買房 您傾向在哪個區域？岳麓區雨花區天心區開福區芙蓉區望城區經開星沙長沙縣及其他5.影響您買房的主要因素？區域地段價格周邊環境配套戶型交通開發商物業情況期房現房其他6.您能承受的房屋單價？5000元/平以下5000-6000元/平6000-7000元/平7000-8000元/平8000-9000元/平9000-10000元/平10000元/平以上7.您購房時考慮的戶型面積段？60平以下60-80平80-100平100-120平120-150平150平以上8.您選擇的房產業態類型？高層住宅小高層住宅多層住宅洋房別墅公寓寫字樓商鋪豪宅其他9.您認為二季度房地產走勢如何？保持平穩量價齊漲繼續收緊難以預期責任編輯：向宇JN1306