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提起我愛我家，你第一反應的是不是英達的情景喜劇？不過，今天要說的主角可不是電視劇，而是房產中介。因為它準備上市了！2月27日，昆百大發布公告，昆百大A擬以發行股份及支付現金的方式61.82億元收購我愛我家94%股權；同時，另擬3.78億元協議受讓我愛我家6%股權。為了收購我愛我家全部股份，昆百大A兩筆交易合計支付了65.6億元。有分析認為，昆百大A收購我愛我家將是一項“蛇吞象”的交易,公司在資產總額、營業收入及凈資產等財務指標上均不及收購我愛我家的這筆交易。2015財務年度,昆百大A資產總額不到61億元,凈資產37億元,這次收購我愛我家交易對價65.6億元,分別占比108%、175%;昆百大A當期營業收入13.4億元，我愛我家營收51.1億元，占比近382%。事實上，這筆交易從2016年就開始談了。2016年9月，昆百大籌劃重大資產重組，計劃收購北京偉業我愛我家股東的控股權。如今，停牌籌劃半年之久的昆百大A終披露重組預案，似乎有了更加明晰的前景。公開的資料顯示，昆明百貨大樓(集團)股份有限公是云南省最大的商業零售企業之一，主營商貿，也涉及房地產業等領域。昆百大地產，坊間流傳其有云南房地產行業“黃埔軍校”之稱，曾開發昆明多個“百大系”商業地產項目。2013年，昆百大啟動重返商業零售戰略，表示在未來的2年時間內，昆百大地產板塊再無新項目出爐，也無任何拿地計劃。2015年，謝勇掌控昆百大。在2015年的年度報告中提到，“未來將充分利用上市平臺進行產業并購整合，做大做強商業、房地產、電子商務、酒店物業、金融服務五大核心業”。昆百大的戰略布局重提到房地產業務。事實上，這樣的戰略布局，有其相應的背景。2015年，在樓市“去庫存”的號召下，無論是政策還是市場層面，對于房地產中介存量房業務都是利好的消息。2016年，昆百大籌劃重大資產重組，瞄準存量房市場。在此次昆百大收購我愛我家的交易中，相關股東也給出了業績承諾：自2017年1月1日起，我愛我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日實現的扣除非經常性損益及募集配套資金影響后的合并報表口徑下歸屬于母公司股東的累積凈利潤分別不低于5億元、11億元及18億元。有媒體報道，這意味著2017年、2018年和2019年承諾的凈利潤分別不低于5億元、6億元和7億元。房地產中介真的這么賺錢？2016年，是房地產火爆的一年，瘋漲的房價除了讓開發商、投資客受益，也帶火了房地產中介。我愛我家2015年其營業收入為51.11億元，凈利潤1.43億元；2016年前9個月，我愛我家營業收入已經達到63.37億元，凈利潤2.65億元。數據顯示，截至2016年12月31日，我愛我家業務已涉及包括北京、天津、上海、南京、蘇州在內15個主要一、二線城市，擁有2,215家直營門店，旗下經紀人愈4.5萬人。2015年度，我愛我家實現營業收入511,190.41萬元，凈利潤14,969.08萬元；2016年1-9月，我愛我家實現營業收入633,718.37萬元，凈利潤30,018.95萬元。此前，不少新聞報道，有的房地產中介年薪達到百萬。一時間，房地產二手經理人成為了香餑餑。“樓市那么大，我想去賺賺。”這句話或許代表了不少房地產二手經理人剛入行時的心聲。在《一個二手房中介的自述：其實我一年才賺一百萬》一文中提到，二手房傭金按“總房款*傭金比率+擔保費”來收，基礎傭金比例2%，擔保費0.5%，但特別復雜的交易，傭金比率可以在2%基礎上上浮十個百分點。2016年北京二手房網簽總量超過27.2萬套，有人按照套均500萬來計算，說去年北京二手房的總成交金額1萬億元。現在大部分二手房交易的費率是2.7%，所以有人估算二手房中介費有270億元。這樣龐大的存量房市場，讓我愛我家這樣的房產中介機構收益頗豐。資料顯示，我愛我家成立于1998年，是中國最早成立的全國性房地產中介服務連鎖企業之一，業務涵蓋了包括代理銷售、一手房分銷、電商業務在內的新房業務，及包括二手房租售和房屋資產管理在內的存量房業務。我愛我家采用輕資產運營模式，其經營場所主要系通過租賃方式取得，主營業務分為新房業務、經紀業務以及資管業務。2015年，我愛我家整合北京近6萬套房屋托管房源。毫無疑問的是，樓市依然是火熱的。但是即使在樓市暴漲的2016年，我愛我家前三季度的凈利潤2.6億元。對于3年承諾的業績，壓力不小。有不愿具名分析師向《證券日報》記者表示，這一業績承諾規模是同行業內中最激進的，不知未來三年將如何兌現這一業績，不排除有難以兌現的可能性。另有分析稱，從此次交易的募投項目來看，長租公寓未來是有市場空間的，但和海外成熟長租公寓市場最大的不同，中國低租金回報率、短租期、低續約率以及高資金成本，使得整個長租公寓行業貨幣化率不高。在我愛我家業績一路高歌猛進的同時，還伴隨著2014年至2016年3年間高達98次的行政處罰。被處罰的原因包括：未落實銀行代收代付資金監管制度、發布虛假房屋信息、登記時向公司登記機關提交虛假材料等等。其中的一筆罰款高達189萬元。2014年11月，天津市我愛我家房地產經紀有限公司因二手房中介服務費、貸款服務費、房屋租賃服務費的橫向價格壟斷協議違反了《中華人民共和國反壟斷法》的有關規定被罰。房產中介將迎來上市潮？此外，截至2016年底，我愛我家尚未了結的標的金額在100萬元以上，且公司作為被告的重大訴訟、仲裁有5起，其中4起為房屋買賣合同糾紛。事實上，我愛我家并不是房產中介謀求資本上市的第一家。1月9日，融創中國發布公告稱，融創房地產（本公司間接全資附屬公司）與北京鏈家及其經營股東訂立增資協議，融創將通過增資事項以26億元的價格獲得北京鏈家6.25%股權。此次注資完成后，鏈家地產的市值將達到416億元。而在2015年短短一年時間里，鏈家營業收入相比2014年暴增近四倍。更早的時候，58同城以2.67億美元并購安居客集團，瀝青企業國創高新38億收購Q房網。在這其中，不難看出，房地產存量市場借助資本的力量擴張的痕跡。這是否意味著，繼快遞行業之后，房產中介又將迎來新一波的上市潮？

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