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“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”1998年，“房改”啟動，2008年，“新政”出臺。2018年臨近，十九大“房住不炒”基調落定。截至目前，全國發布租賃新政策的城市已超50個，包括國家確定的12個租賃試點城市。北京、上海、廣州、杭州、深圳等地相繼推出超過100宗“只租不售”地塊，將提供約400萬平方米的租賃面積。所有舉措，都指向房子回歸居住屬性的靶心。住房租賃市場這個巨大的藍海，已經成為本輪房地產業變革的“起跑線”。大型房企、中介平臺，互聯網公司和資本都競相參賽，長租公寓市場空前火熱。生活離不開“生活圈”政策向租房租賃業務傾斜，本質是運用行政手段促進市場提供更優質的居住空間，為人民美好生活實現基本保障。招商蛇口旗下壹系列公寓之“壹間”精品公寓與國外發達國家相比，我國房屋租賃市場還在“襁褓”狀態。中國指數研究院數據顯示，美國2016年租賃人口占比35%；德國聯邦統計局數字顯示，德國租賃比率高達54.5%，其核心城市柏林和漢堡，比例更是超過七成。據不完全統計，我國租賃人口只占11.6%，距離發達租賃市場約30%的標準還相距甚遠，未來必將迎來爆發式增長。萬億級的增量市場，嗅覺靈敏的多方巨頭與新興資本已搶灘登陸，相繼推出多種多樣的公寓產品。目前，市場大部分長租公寓分為兩種類型：分散式與集中式，前者對于開發運營者而言，房源分散，工程進度不一，人員運營成本較高；后者多為統一開發運營，采用整棟或數層租賃或自持物業，實現集中式服務于管理，有助于降低運營成本與提高服務效率。據了解，大型房企多采取集中式的運營管理模式。其中，優勢企業可以有機結合集中式的住房租賃模式以及區域整體開發的模式，實現工作、生活，產業園區與社區居住的一體化。招商蛇口作為具有整合“前港”協同發展能力的國有開發商，在整合式運營紅利的基礎上，打通區域上下游產業鏈，真正肩負“生活圈”提供者的使命，提升了區域人民的生活品質，并將模式向多地復制。生活離不開“生活圈”——圈的格局，比單體公寓滿足居住的思維更加廣闊。從頂層設計開始，注重區域整合發展的考量，與招商蛇口“城市和園區運營服務商”的定位關聯緊密，與其“前港、中區、后城”的PPC模式密不可分。招商蛇口董事總經理許永軍表示，“前港-中區-后城”模式，就是以港口先行、產業園區跟進、配套城市新區開發，從而實現成片區域的整體發展，實現港、產、城聯動，將政府、企業和各類資源協同起來，發揮出1+1大于2的作用。招商蛇口基于PPC模式打造的長租公寓，處于“后城”的社區居住環節，港口和園區的配套，為片區吸引高端頂級人才和高凈值人群，在此工作、投資、居住；與此同時，居住人口可以在片區范圍內，實現創業就業、生活服務、商業配套乃至休閑旅游的全生命周期服務。此前，大多數國人只將租賃當做過渡階段的選擇。在未來，居住在長租公寓的“美好生活”圖景將成為現實，住房租賃將真正成為解決居住需求的主要生活方式。創新為服務升級“護航”對于長租公寓而言，房源、成本和服務品質是發展的三要素。持有大量自有房源且擁有超過30年公寓運營經驗的招商蛇口，從未滿足于先天優勢，一直在成本管控和服務品質方面開拓創新。目前，招商蛇口旗下長租公寓主要有三條產品線：壹棠、壹間和壹棧，每條產品線都已形成標準化體系，包括產品與服務、運營管理、品牌等細分體系，培養了一支專業化運營管理隊伍。招商蛇口旗下壹系列公寓之“壹棠”高端服務式公寓與來勢兇猛的后入局者不同，招商蛇口步伐穩健，公寓基因自80年代初開始繁育，2012年開始在蛇口對自持物業改造成為精品公寓，如今已有房間數1.6萬間。作為全國最大單體公寓運營的服務商，壹間、壹棠公寓成為眾多世界500強企業為員工提供公寓福利的選擇。招商蛇口也因此具有大量長期穩定的B2B客源，與目前市場上以C2C和B2C模式為主的運營服務商相比，具備了租期穩定，空置期少，溢價率高的顯著優勢。然而，這家有著改革基因的企業，依然通過不斷創新與變革，將資產管理水平與服務水準提升至更高層次。在資產證券化方面，招商蛇口近期推出的全國首單儲架式長租公寓CMBS獲批，總儲架額度60億元，首期發行20億元。對于擁有大量低成本的存量長租公寓的招商蛇口而言，此舉既盤活了資產，又不失對長租公寓的所有權。除此以外，產品與服務品質的標準化也是招商蛇口將長租公寓提到集團戰略層面的又一立足點。以主要面向都市白領的壹間公寓品牌為例，管理團隊積極探索高效優質的標準化方式。產品以“高坪效、適度成本”為理念，配備完善的社區服務、分享、交流空間。在近年的管理服務過程中，摸索形成“一體化開化”的模式，通過市場化專業外包，保證了客戶居住體驗，提高了運營效率，取得了領先的GOP率。主打中高端客群，其中約75%為境外客戶的壹棠服務公寓，服務范圍更廣，專業化程度更高。招商蛇口將細節創新融入到服務品質提升的每一個環節從三個產品線均超過95%入住率的數據來看，招商蛇口公寓運營品質得到了市場的廣泛認可以及客戶的高度贊譽。有居住超過三年的中東客戶，與公寓管理服務團隊熟稔如朋友，并以自己是中國人自居。招商蛇口通過集中化、專業化、規范化租賃住房運營模式，在流動人口管理、社區治安、消防安全等方面有力地落實了政府要求，有效提升了社區基層治理水平。未來，除了即將入市的北京、天津項目外，招商蛇口將實現“壹間”公寓到更多的一、二線城市的落子；在“一帶一路”的契機之下，有望成為首個布局海外的長租公寓品牌。美好生活的“圈”范本，正以蛇口為圓心，向全世界輻射“生活圈”的力量。

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