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《公寓企業三月報告》從公寓背景、公寓經營現狀、公寓商業模式、公寓但項目分析以及總結五部分，對長租公寓企業進行系統性的分析。本月代表公寓——城家公寓（www.cjia.com）。1.城家公寓背景酒店延伸到周租、月租和長租城家公寓，成立于2015年，是一家由華住酒店集團和IDG資本投資創建的專業公寓服務運營商。基于長年積累的酒店管理與服務經驗，基于對“住”這個概念的反復理解，城家把華住的優勢由酒店延伸到周租、月租和長租，并提供公寓、酒店、民宿不同的產品選擇。以匠心精神營造高品質的居住環境，以酒店式的服務精心照顧每一位住客，致力于打造溫馨、舒適、有溫度的家外之家。城家目前在全國擁有37家門店，分布在上海、深圳、廣州、北京、蘭州、西安、杭州等七個城市。城家公寓發展歷史城家公寓成立于2015年，在兩年時間里完成了兩次融資并迅速發展長短租結合的不同產品模式城家公寓是華住酒店集團中高端轉型一部分華住酒店集團(NASDAQ:HTHT)的前身是漢庭酒店集團，是國內第一家多品牌的連鎖酒店管理集團。華住集團旗下現在擁有超過十個酒店品牌，為賓客提供從高端到平價、商務差旅到休閑度假的住宿體驗近兩三年來，在酒店行業利潤率逐漸下滑的背景下，華住集團打破標準化的邊界，改變目前產品，瞄準中高端市場，強調客戶體驗為核心，發展經濟型改造、中高端布局的戰略轉型城家公寓的成立也是華住經濟型改造、中高端布局的戰略轉型的一部分，公寓產品的打造和定位是為了服務對居住環境和生活質量有一定要求的城市青年都市白領群體華住集團2016年RevPAR、利潤率雙增長相比較于酒店行業內大部分公司的表現，華住集團12.09%的凈利潤率十分搶眼。如此高的凈利率主要得益于RevPAR的增長，證明中高端酒店數量的增加和經濟型酒店品質升級的策略效果顯著華住集團酒店背景發展長租公寓優勢概括成熟的運營管理能力、高品質的服務供應、強大的拿房能力、租金溢價率高2.城家公寓經營現狀城家公寓產品線基于對“住”這個概念的反復理解，城家把華住的優勢由酒店延伸到周租、月租和長租，并提供公寓、酒店、民居、民宿等不同的產品選擇。目前城家提供三條不同的產品線以滿足不同的需求城家公寓CJIAStudio——標準版目標客群：都市白領，剛畢業的大學生，對居住環境和社交環境有要求的年輕人戶型面積：戶型面積與一般酒店房間相似，主要戶型為小戶型中等面積。標準戶型是一居室配備獨立衛生間，有部分房源帶有廚房，面積在20-50m2范圍；裝修風格統一，簡約風公寓設施：停車場、密碼門鎖、電梯、自動販賣機、快遞柜、公共廚房、公共洗衣機、健身房、寄存區公寓服務：每日公區保潔、專業維修團隊、每月社群活動城家智寓CJIALite——全功能自助式目標客群：“可以通過手機解決的最好都無人打擾的”互聯網原住民（都市白領、畢業大學生）戶型面積：戶型面積與一般酒店房間相似，主要戶型為小戶型中等面積。目前唯一開業的城家智寓上海虹橋機場滬青平公路店房源面積在22-35m2不等；裝修風格統一，簡約風公寓設施：公區WiFi覆蓋、公共廚房、公共洗衣房、快遞柜、休息區公寓服務：每日公區保潔、專業維修團隊城家高級公寓CJIAPrime——高品質套房目標客群：對住宿有高品質要求、希望享受酒店式服務的都市白領人群戶型面積：目前唯一開業的城家服務式公寓上海華林路店，單房40m2居住空間；獨立廚房和衛生間；南北通透大陽臺公寓設施：智能門鎖管控、24小時安保監控、酒店標準消防設施、停車場公寓服務：每兩周房間清掃、每周一次床品洗滌更換、代收快遞長短租產品選擇豐富城家精心設計了長短租結合的產品結構，為不同情景下、需求不同的客群提供了不同的住宿選擇與組合。產品涵蓋了從Night到Stay，甚至可以到Live的三種生活狀態城家公寓布局策略截止2018年3月，成立兩年時間的城家公寓已成功完成7個城市、37家門店的布局，覆蓋北上廣深以及核心一二線城市布局策略城市布局——項目主導在公寓發展初期，合作關系主要是以項目為導向，城市布局考慮會放在次位。城家公寓在城市布局瞄準以上海為核心的超一線城市，布局在上海的門店占到全國門店七成以上布局策略項目布局——軌道交通通過分析城家公寓布局25家門店的上海，我們可以發現，城家公寓最重要之一的選址條件是軌道交通便捷度。只有少數門店選址不在地鐵站步行、騎車范圍（2km）內城家公寓未來規劃城家公寓戰略部署內外并驅的未來規劃，外部快速擴張，內部品質升級規模化擴張——深耕北上廣杭市場除了入局北京長租市場的戰略外，城家公寓還將繼續深耕上海、杭州、深圳長租市場。2018年城家公寓進入規模化擴張的一年3.城家公寓商業模式盈利模式——收入來源城家公寓目前處于穩定運營階段的公寓出租率大約在95%左右（實地走訪上海5家門店數據），房屋租金、管理費是目前城家公寓的運營現金的主要來源盈利模式——成本控制城家公寓從供應鏈、人員費用、裝修時長、客源推廣等方面控制成本，今年的目標是實現全面的單店盈利運營管理模式——CAS管理系統在住宿這件事上，長租和短租基本上“涇渭分明”，處于兩個不同的領域，客戶需求和運營管理體系也大相徑庭。隨著城家CAS系統上線，這一“邊界”正式被打破，在城家APP3.0上實現“靈活住”營銷模式——自有渠道城家線上app和微信公眾號中有公寓、民宿新品的軟文介紹，更有免費住、超低折扣優惠等活動來吸引讀者、推廣新品。以老帶新減房費的活動也在進行中4.城家公寓單項目案例單項目案例-城家公寓上海虹橋樞紐店-區位與交通城家公寓虹橋樞紐店項目位于長寧區西側，在程家橋板塊，正處虹橋樞紐，東側為上海的豪宅板塊西郊，緊鄰虹橋機場，位于十號地鐵線沿線，地理位置十分優越。項目距離虹橋1號航站樓地鐵站300米，距離虹橋火車站500米，鄰近外環道路，延安高架路，出入口均在1.5km以內，交通便捷。單項目案例-城家公寓上海虹橋樞紐店-整體情況地理位置：十號線沿線，虹橋一號航站樓站1號出口處，交通十分方便周邊環境：附近是酒店集合片區，有上海美居酒店和華港雅閣酒店，環境較為安靜、私密周邊配套：步行15分鐘左右附近有菜場、超市、餐廳、水果店、藥店，便利性差客戶來源：絕大部分為空港工作人員，長期租賃。還有航空公司租下作為員工住宿（ToB）單項目案例-城家公寓上海虹橋樞紐店-裝修與戶型公寓房源都是一居室戶型，只有面積和朝向有所區別。面積從25~32m2不等，房間配備基本生活家具和電器。裝修為現代簡約風格，標準一般，造價推測在3~4萬元間5.總結城家公寓的精細化運營主要圍繞兩個5%——提升5%的收入和降低5%的成本。精細化運營的目標就是實現降低5%的成本，這一點值得其他公寓借鑒城家公寓IT能力強大，已上線的CAS系統真正打破長租與短租的邊界，同步實現租客端與管理端“靈活住”的便捷程度，實現了長短結合的高效和有效

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