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我們于1月18日發布《越南房地產深度觀察：越南是十年前的中國嗎？》，近年來，越南成為實業和房產投資熱土，2018年進入胡志明樓市最多的外國人來自中國大陸，占比近30%，我們認為其中一個重要的原因是經歷了中國樓市暴漲的中國人，大都想要有再來一次的機會，沒買的重新買，買了的多買點，那到底越南是不是10年前的中國，我們有幾個深度觀察供您參考：※?1）關于歷史：需要從越南盾和美元兩個視角看越南房價，一個創新高一個未創新高、對應收益率不同：越南房地產經歷三輪周期，分別在2007入世第一年、2010放寬越僑買房、2015放寬外國人買房的三個年份創出銷售天量，平均房價在2008年創出1650美金平米的最高價格至今未破，最新均價約為1543美元平米，美元視角并未創新高，由于2008和2018年的匯率分別是16977和22825，對應本幣價格2018年達到3523萬越南盾平米超過2008年的2801萬越南盾平米近20%幅度，也就是越南盾視角創了新高，因此，觀察越南房價需要從本國居民（越南盾購買為主）和外國投資購買（美金購買為主）兩個視角出發，從本國居民角度，以自主和抗通脹為目的，我們認為越南本幣計價的胡志明房價長期趨勢仍將上漲；對外國投資者角度，以出租和投資為目的，由于貸款不如本國居民方便，匯率波動也可能帶來投資損失，需要考慮的因素和承擔的風險不同，對應兩個視角收益率不同。※?2）關于現狀：供應整體和結構均有所不足、最貴的房子約8萬人民幣、租金收益率高到國內人較難相信（其實符合國際水平）：越南房地產市場規模小，主要是胡志明和河內市場，年銷售額分別為53美金和33億美金，庫存量僅11億美金左右不足一年，越南住宅分豪華型（單方均價3500美金以上，約2萬人民幣）、高端型（單方均價1500美金以上，約1萬人民幣）、中端型（單方均價800美金以上）和普通型（單方均價800美金以下），胡志明市過去12年累計新增僅26萬套（豪華型住宅的僅占2%），但每年遷入人口約10萬，供應總量和結構都略有不足；胡志明市和上海市市政規劃類似，西貢河將城市分為一郡（類黃浦區）和二郡（類浦東區），最貴住宅在西貢河邊位置（類似黃浦江外白渡橋附近）今年開盤約8萬元人民幣平米，而類似上海湯臣一品2005年開盤時價格11萬元人民幣平米；高端住宅，位于類似浦東新區世紀公園位置的胡志明樓盤開盤價格在2200美金，而2006年開的上海陸家嘴中央公寓14188元人民幣平米。此外，越南一套80平米總價18萬美金的住宅月租金約在1000美金左右，胡志明市平均租金收益率約6%，對于國內人而言較難相信，因為中國的租金收益率大約在2%左右，但其實國際上的主流城市租金收益率都接近6%。※?3）關于未來：當一個國家的第一大城市還在修第一條地鐵，城鎮化率僅36%，我們認為房價繼續上漲是大概率的，越南現在接近10年前的中國，但10年后的越南是否是現在的中國仍然未知：我們分別從2018年購房人口占比（32.9%）、人均收入水平（1603美金）、房價絕對水平（1543美金）來看，越南分別相當于中國的2007年、2006年、2006年，但城鎮化率（36%）、城市規劃及交通建設（地鐵1號線）則相當于中國的2000年、1995年，顯示越南城市規劃和交通建設速度相比中國略有更慢，整體而言，當一個國家最大的經濟都市還在建設第一條地鐵線的情況下，當地居民在沒有真正見到之前，是很難真正想象或者感受這些交通建設將帶來的巨變，而外國投資者往往已經經歷了相對應的過程，因此愿意溢價提前購買，對本國居民而言，未來基礎設施完善之后房價的上漲趨勢仍將繼續，不過雖然現在的越南接近十年前的中國，但由于在基建和配套上面的能力不一，十年后的越南未必能達到今天中國的成就。風險提示：越南經濟不及預期、越南盾匯率貶值證券研究報告《地產：越南房價觀察：越南房價中長期預計仍將上漲，但國內國外兩個視角不同——越南房地產深度觀察二》對外發布時間：2019年01月22日報告發布機構天風證券股份有限公司（已獲中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格）本報告分析師?陳天誠SAC執業證書編號：S1110517110001

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